Любой ремонт, в том числе и капитальный, можно понимать и проводить по-разному. Иногда речь идет лишь о восстановлении, приведении в прежний вид тех или иных конструкций и оборудования. Но можно пойти дальше – не просто придав объекту изначальный вид, но и усовершенствовать его, наделив новыми функциями, отвечающими требованиям времени. Такой подход тем более актуален в случаях, когда одних лишь ремонтных работ, даже капитального характера, явно недостаточно – как, например, в ситуации с советским малоэтажным жилым фондом.
В СССР трех-, четырех- и пятиэтажные жилые дома пользовались популярностью из-за низкой стоимости и коротких сроков строительства. Поэтому с середины 50-х годов прошлого века началось их массовое возведение, которое с переменным успехом продолжалось до середины 80-х. Экономия достигалась за счет упрощенных проектных решений: плоской кровли, отсутствия чердаков и мусоропроводов. Строили такие дома из панелей, строительных блоков и силикатного кирпича.
Советские малоэтажки, к какому бы типу они ни относились, серьезно уступают современным домам по уровню комфорта, безопасности и энергоэффективности. Поэтому такая застройка стала настоящим камнем преткновения на пути реформы российского ЖКХ, и простым капитальным ремонтом эту проблему решить можно далеко не всегда. «Дело не столько в возрасте этой застройки, сколько в том, что она относится к совершенно другой экономической и ресурсной эпохе. Поэтому для приведения малоэтажек в соответствие, например, с современными стандартами энергоэффективности, многие из них нужно перестраивать, меняя все внутренние коммуникации, сетевую подводку, кровли, производя модификацию ограждающих конструкций и т.д.», – объясняет Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс».
Оценить общий масштаб проблемы довольно трудно. Например, только «сносимых» пятиэтажек в одной Москве насчитывалось более 1700. На сегодняшний день из них все еще не расселено порядка 300, то есть более 20 тыс. семей живут в зданиях, фактически непригодных для проживания. Не говоря уже о «несносимых» домах, которыми, например, застроено все старое Измайлово, Савеловский район и др.
Однако опыт модернизации старой малоэтажной застройки все же имеется. Он уже применялся массово в Восточной Германии и некоторых других странах бывшего соцлагеря. Здесь построенные по советскому образцу малоэтажные дома полностью перестраивали, оставляя только несущий каркас и полностью меняя все остальное. Такое решение называют санацией. Фактически это строительство нового здания на старом фундаменте и остове, но стоимость санации оказывается значительно ниже.
Другое – и очень важное – ее преимущество заключается в том, что существуют проекты, позволяющие полностью перестроить дом малой этажности без отселения жильцов. Мало того, они сами могут частично или полностью финансировать работы и таким образом улучшить свои жилищные условия, оставшись в тех же квартирах.
Наконец, дом можно не только санировать, но и надстроить, получив восемь–десять этажей вместо имеющихся изначально трех–пяти. А новые этажи – это новые квартиры, которые можно продать, окупив все затраты на санацию и даже получив прибыль. Ведь не секрет, что зачастую малоэтажная застройка преобладает в районах, которые сегодня относятся к разряду наиболее привлекательных на рынке недвижимости.
Дом на улице Мишина
Дом № 32 по ул. Мишина в московском районе Савеловский – из числа тех, что были построены по индивидуальному проекту из силикатного кирпича. В нем было четыре этажа и всего два подъезда, квартиры увеличенной (для 1957 г.) площади: от 80 до 100 м2, по две на площадке (итого 16). Капитальный ремонт, по словам председателя ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренкова, с момента постройки здания не проводился ни разу, поэтому все инженерные системы и коммуникации, крыша, водостоки и балконы находились в крайне изношенном состоянии. Оценив его, жители поняли, что простого капитального ремонта им будет недостаточно, и на общем собрании решили провести полную санацию дома. А заодно надстроить еще пять этажей.
Для реализации этого замысла нужен был специальный проект, поскольку на существующий фундамент не добавляют более одного–двух этажей. Поэтому по периметру здания были сооружены несущие опоры, установленные на собственном фундаменте, и выполнена монолитная обстройка, то есть возведены новые внешние несущие стены, отстоящие от старых на 2 м. Опоры держат пять новых этажей (один из которых мансардный), а за счет обстройки была увеличена площадь старых квартир: им добавили от 18 до 40 м2.
«Старые стены остались, в них были сделаны проемы, а за счет дополнительного пространства устроены утепленные лоджии, эркеры, расширены кухни, обеденные зоны и жилые помещения. Кроме того, увеличилась площадь остекления. Все инженерные коммуникации провели заново, а старые оставили в стенах “внутреннего” здания. Использование уникального решения с обстройкой позволило проводить все работы без отселения. Для сопряжения коммуникаций и конструкций старого здания с надстройкой между ними был устроен технический проем высотой 1 м», – рассказывает Г. Куренков.
В итоге дом получил 30 новых квартир к 16 имеющимся, а его высота увеличилась более чем вдвое: с 13 до 31 м. В обстройке появились и два лифта.
Деньги любят счет
Строительство было начато в 2013 г. и завершено в 2015 г. Общая стоимость материалов и работ составила около 250 млн руб. Вся эта сумма была собрана жителями реконструируемого и соседних домов, которые получили половину из 30 новых квартир. Остальные были распределены между теми собственниками, которые финансировали строительство. Если разделить стоимость санации на общую площадь квартир в надстройке, то получится, что новое жилье обошлось примерно в 80 тыс. руб. за 1 м2. Для новостройки в старом районе Москвы это более чем привлекательная цена. При том, что увеличение площади квартир на нижних четырех этажах можно считать бесплатным, не говоря уже о полном преображении дома и фактическом превращении его в новый.
Тем не менее в ТСЖ «Мишина-32» намерены существенно снизить стоимость эксплуатации здания. Для этого при санации использовали различные энергосберегающие решения. Например, теплоизоляционные характеристики дома были улучшены за счет применения навесного вентилируемого фасада и энергосберегающих окон, а в системе отопления установлен индивидуальный тепловой пункт. Теперь температура воды регулируется непосредственно автоматикой в здании, в режиме реального времени, в зависимости от перепадов уличной температуры.
Более того, жители получили возможность самостоятельно регулировать температуру воздуха в каждой комнате отдельно. Для этого на отопительных приборах были установлены автоматические радиаторные терморегуляторы. Платить за отопление, начиная с сезона 2016–2017 гг., каждый собственник тоже будет индивидуально. Для организации поквартирного учета тепла было использовано решение, специально разработанное для зданий с вертикальной стояковой разводкой системы отопления.
«В большинстве российских жилых зданий квартиры не имеют автономного теплового ввода, а использована схема разводки, при которой через комнаты проходят несколько общих стояков. В этом случае установить один квартирный теплосчетчик невозможно. Поэтому на каждый отопительный прибор монтируется радиаторный распределитель INDIV. Эти устройства измеряют теплоотдачу радиаторов в каждый момент времени и определяют их долю в общем потреблении тепла зданием, которое фиксирует общедомовой теплосчетчик.
Эта доля может меняться в зависимости от того, как потребители настраивают свои терморегуляторы. Например, если на ночь температуру в комнатах делать пониже, а в период отсутствия кого-либо дома вообще отключать батареи, то и сумма счета за отопление в конце месяца окажется значительно меньше. Как показывает наш опыт, экономные собственники могут таким образом сократить размер ежемесячных платежей за отопление на 30–50%», – объясняет Светлана Никитина, ведущий специалист по индивидуальному учету тепла компании «Данфосс».
Сбор показаний радиаторных распределителей INDIV производится автоматически, по радиоканалу, с помощью установленных на лестничных клетках и в подъездах концентраторов. Далее они передаются на компьютер в ТСЖ, где специальная программа ведет учет и формирует счета за отопление.
Примечательно, что такая технология учета была впервые использована компанией «Данфосс» в Германии, откуда родом и технология санации малоэтажных зданий. Причем обе они применялись на застройке советского периода.