12 марта текущего года в Торгово-промышленной палате Российской Федерации состоялось совместное заседание двух комитетов: Комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, а также Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости. Темой заседания стал государственный учет и инвентаризация жилищного фонда в России. Участники обсудили и проанализировали судьбу проекта закона о совершенствовании системы госучета жилищного фонда.
Анализируя предысторию сегодняшних проблем, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин заметил, что 10 лет назад была упразднена существовавшая до этого система государственного учета жилищного фонда. Она была заменена бессистемным и выборочным предоставлением коммерческих услуг со стороны различных организаций.
Уже очень скоро стала понятна ошибочность такого решения. И потому в 2017 году был принят в первом чтении проект Федерального закона №107057-7 «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации» в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда. Но с тех пор дальнейшее продвижение этого законопроекта приостановилось.
В настоящее время обозначилась солидарная позиция практически всех экспертов обоих участвовавших в заседании Комитетов ТПП РФ в отношении того, что систему государственного учета жилищного фонда необходимо возродить, но в несколько более усовершенствованном виде. Указанное совершенствование системы, по словам Александра Каньшина, следует осуществить с учетом ряда факторов.
Во-первых, надо учитывать имеющие место массовые случаи незаконной перепланировки жилья, которые порой нарушают безопасность проживающих в этом доме граждан. Система должна отслеживать все подобные случаи и противодействовать подобной деятельности.
Во-вторых, следует обеспечить внесение в систему не только полной, но и точной (объективной) информации, исключив, например, имеющиеся иногда сейчас случаи завышения или занижения реальных площадей помещений при их обмерах.
В-третьих, при расчете кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо формировать достоверную базу налогообложения с учетом реального технического состояния этих объектов.
Еще одним важным фактором является острая необходимость в объективной оценке требуемых финансовых средств на капитальный ремонт жилищного фонда, а также внесение происходящих изменений в его размеры в результате реализации государственных программ строительства жилья, в том числе программы реновации.
Государственное планирование в этой сфере без наличия достоверной информации о фактическом состоянии жилого фонда практически невозможно. Так, в Торгово-промышленной палате РФ недавно рассматривалась тема реновации, и эксперты пришли к выводу, что нормативный износ жилья и его реальный износ – это совсем разные показатели.
А это значит, что в процессе реновации порой достаточно значительная часть здания могла бы эффективно быть реконструирована вместо того, чтобы ее сносить и строить заново. Такой подход, основанный на достоверной информации о фактическом состоянии жилого фонда, позволит обеспечить серьезную экономию финансовых средств при реновации.
Вполне естественно, что оба Комитета ТПП РФ являются сторонниками максимального учета интересов бизнеса при воссоздании системы технической инвентаризации жилого фонда. Среди экспертов из других структур бытует мнение, что все полномочия в этих вопросах следует делегировать государственным компаниям.
Но участники заседания считают, что и квалифицированным специалистам управляющих компаний, а также иных коммерческих организаций тоже должна быть обеспечена возможность выполнения некоторых видов работ по учету и инвентаризации жилищного фонда. Они могли бы на конкурсной основе исполнять соответствующие государственные контракты.
Однако основополагающая базовая роль государства в этих вопросах никем не оспаривается. Государство должно оставаться оператором системы учета и хранения всей информационной базы. Ведь эти сведения не только характеризуются очень большими объемами, они носят стратегический характер с точки зрения государственного планирования и управления. Государство – это главное заинтересованное лицо в создании и обеспечении эффективного функционирования системы учета и инвентаризации жилищного фонда.
Еще одной очень большой категорией, заинтересованной в наличии такой системы, являются практически все граждане нашей страны. Для них достоверная информация о наличии технического состояния жилищного фонда (каждого интересует, конечно, свое жилье) – это с одной стороны возможность эффективно контролировать свои расходы, обоснованность выставляемых коммунальных платежей и работу ресурсоснабжающих организаций. И вообще такая система дает им механизм контроля безопасности жилищного фонда.
Эксперты Торгово-промышленной палаты РФ в качестве приоритетных задач создания и внедрения усовершенствованной системы учета и инвентаризации жилищного фонда отметили:
- создание конкурентной среды и предоставление возможности частным организациям на контрактной основе выполнения задач по госучету жилья при главенствующей роли здесь государства, в первую очередь, в вопросах методологии, периодичности и других аспектов проведения учета и хранения данных;
- необходимость подготовки государственных требований к квалификации специалистов в области госучета жилья; здесь потребуется создать соответствующую учебную базу для подготовки таких специалистов; имея возможность оценивать уровень знаний и подготовки этих специалистов, можно будет полноценно ставить вопрос о передаче полномочий по проведению учета частным компаниям на основе государственного контракта.
Отнюдь не лишней является постановка вопроса об ответственности специалистов и компаний за достоверность и полноту сведений, которые они будут собирать. Причем это касается в равной мере как частных компаний, так и органов БТИ и других государственных организаций. Стратегически очень важно не допустить создание такого реестра, который содержал бы многочисленные ошибки и неточности.
Весьма важно, чтобы Федеральный закон №107057-7, который задает рамки деятельности по государственному учету жилищного фонда, уже к моменту своего вступления в силу имел бы в полной мере дополнительные подзаконные акты регламентирующие механизмы его реализации.
Эксперты, высказавшиеся по вынесенным на обсуждение вопросам, выразили свою позицию и озвучили предложения по проблемам, которые они считают здесь определяющими, а также по путям решения этих проблем.
Генеральный директор Центра развития континентального права Лариса Усович призвала всех завершить обсуждение вопроса о том, зачем нужен учет и техническая инвентаризация жилья. Ответ на этот вопрос давно уже ясен. Она предложила сосредоточиться на том, как этот процесс необходимо реализовать. В частности, по ее мнению, финансирование всех соответствующих работ должно взять на себя в значительной степени государство, поскольку именно оно является главным заинтересованным лицом в осуществлении этого процесса.
Свою позицию по рассматриваемой проблеме высказали на заседании также представители организаций, осуществляющих до сих пор работу по технической инвентаризации жилищного фонда.
Президент Федеративного союза инвентаризаторов России, генеральный директор ГУП «ГУИОН» г. Санкт-Петербург Алла Эккерман отметила, что в Санкт-Петербурге ни в одной информационной системе нельзя сегодня найти информацию ни о фасадах зданий, ни об их конструктивных элементах, ни об инженерных системах. Такая информация хранится до сих пор только в архиве БТИ, а содержание этого архива организация обеспечивает за счет собственных средств.
Вместе с тем, подобная информация очень важна. От нее напрямую зависят и сроки проведения капитального ремонта зданий и затраты на него. Несогласованность и необъективность данных, содержащихся сегодня в различных информационных системах, приводят к неактуальным параметрам объектов капитального строительства, просчетам и промахам в закладывании денежных средств на капитальный ремонт, а потом приводят к неактуальной кадастровой и рыночной оценке этих объектов.
Данные, получаемые посредством учета жилищного фонда, требуются также для проведения текущего ремонта дома, для расчета платы за жилые помещения и коммунальные услуги, для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, для проведения переустройства многоквартирных домов, признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и во многих других случаях.
Таким же хранителем документации о техническом состоянии домов, но расположенных уже в Москве, является ГБУ МосгорБТИ. Выступивший на заседании в ТПП РФ генеральный директор этой организации Владимир Панин отметил, что в столице ситуация с инвентаризацией несколько отличается от других регионов России. Здесь такая деятельность поддерживается городскими властями. В частности, в городе действует Постановление Правительства Москвы № 106-ПП от 17.03.2017 «О Порядке организации технического учета в городе Москве ….».
При этом объемы выполняемых МосгорБТИ работ крайне высоки. На сегодняшний день в организации хранится всего около 520 тысяч единиц дел. По словам эксперта, существует очень высокая востребованность в результатах деятельности возглавляемого им ведомства. Только со стороны федеральных органов власти в МосгорБТИ каждый год поступает более 35 тысяч запросов о предоставлении информации по техническому состоянию различных объектов. А со стороны физических лиц таких обращений поступает еще больше – около 200 тысяч в год.
Если для органов власти информация предоставляется бесплатно, то МосгорБТИ ежегодно зарабатывает более 50 миллионов рублей за предоставление информации по запросам физических и юридических лиц. Но несмотря на это и на поддержку городской администрации, даже в Москве инвентаризация объектов, введенных в эксплуатацию после отмены существовавшей системы технического учета, сталкивается с значительными трудностями. Поэтому в МосгорБТИ также сильно обеспокоены создавшимся положением, связанным с риском старения информации о техническом состоянии жилищного фонда и отсутствием ее применительно к новым объектам, введенным в эксплуатацию за последние 7–10 лет.
В ходе проведения заседания его модератор, Андрей Широков, неоднократно обращался к выступающим с предложением не ограничиваться только констатацией сложившейся ситуации и рассмотрением возможностей, которые будут получены при внедрении системы технической инвентаризации жилья. Он просил практически каждого высказать свои мысли и предложения о том, что конкретно мешает вступлению в силу закона №107057-7 призванного возродить систему государственного учета жилищного фонда и что нужно предпринять для устранения имеющихся препятствий.
Такие мысли и предложения в концентрированном виде прозвучали в очень кратком выступлении начальника Департамента Контрольного управления Президента РФ Веры Филипповой. По словам эксперта, никто не ставит под сомнение актуальность возобновления технической инвентаризации. Это наглядно показала реализация программ в жилищной сфере. В проведении таких работ заинтересовано и государство, и частные лица (как физические, так и юридические), но каждый заинтересован в получении только определенного (под себя) объема и вида информации. И здесь очень важно определиться: какую же информацию следует собирать в процессе проведения технической инвентаризации.
Еще более важным и спорным является, по мнению Веры Филипповой, вопрос об источниках финансирования и о финансовой модели системы технического учета жилого фонда. Вызывает очень большое сомнение, что таким источником могут служить, например, программы капитального ремонта. Резюмируя свою позицию о финансовых подходах, эксперт отметила незыблемость принципа: денежные расходы на функционирование системы должны быть ниже, чем финансовый эффект от ее использования.
Состоявшаяся дискуссия оказалась весьма полезной и ее результаты послужили основой для выработки консолидированной позиции Торгово-промышленной палаты РФ по вынесенной на обсуждение теме. Соответствующее решение будет подготовлено и в самое ближайшее время направлено в федеральные органы государственной власти.