Владимир Куприянов
Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству проводит постоянную широкомасштабную работу с целью совершенствования отраслевого законодательства. На сегодняшний день в Комитете рассматривается более 50 законодательных инициатив.
Нулевой фильтр законодательных инициатив
Как сообщила на пресс-конференции, проходившей 31 января текущего года, председатель Комитета Галина Хованская у возглавляемого ею подразделения появилось новое направление работы. Его можно назвать нулевым фильтром законодательных инициатив. Комитет отрабатывает те инициативы, которые приходят в Совет законодателей. После изучения он дает свое заключение по каждой рассмотренной инициативе.
Такой подход ни в коем случае не препятствует правам субъектов РФ на законодательную инициативу и на внесение своих законопроектов. Более того, почти в 70% случаев субъекты законодательной инициативы прислушиваются к замечаниям, высказанным Комитетом. На их основе дорабатываются проекты законов, после чего их вносят уже в несколько иной редакции, чем увеличивают шансы на прохождение этих законодательных инициатив. Так, с начала текущего созыва в Комитет поступило 44 подобные законодательные инициативы, и только в нынешнем цикле их набралось уже 16.
Польза от применения такой формы первичного фильтра очевидна. Галина Хованская отметила, что с уважением относится к законодателям из субъектов Федерации. Они находятся на земле, лучше чувствуют то, что у них происходит, и, безусловно, их инициативы имеют большую ценность. Но часто эти документы преподнесены в такой юридической форме, которая просто даже не позволяет их рассматривать без дополнительного редактирования. Вот эти-то недостатки и исправляются в первую очередь после нулевого фильтра. В целом я довольна процессом нашей работы по данному направлению, заметила председатель Комитета. Хотя, подчеркнула она, это дополнительный достаточно большой объем работы, помимо рассмотрения официально внесенных в Государственную Думу документов.
Новые законы
Хорошим результатом практической деятельности Комитета за последние месяцы Галина Хованская назвала то, что за этот период удалось провести две важные законодательные инициативы. Одна из них стала законом еще до нового года, а вторая сразу после начала текущего года. Согласно принятым законам, люди теперь освобождены от обязанности доказывать, что они не являются должниками: ни по плате за жилищные услуги, ни по взносам на капитальный ремонт. Такие доказательства, отметила Галина Хованская, должны собирать те структуры, которым это положено делать по специфике своей работы: то есть структуры исполнительной власти, например, в части капитального ремонта – это, как правило, региональные операторы капремонта. Отныне никто не смеет гонять людей по кабинетам, чтобы получить доказательство, что человек имеет право на субсидию, поскольку задолженность у него отсутствует. Эти две инициативы, подчеркнула Галина Хованская, прошли достаточно быстро и успешно.
Перепланировка и перевод жилого помещения в нежилое
Еще две проблемы, которыми озабочен сейчас Комитет — это, во-первых, перепланировка в многоквартирных домах и, во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое. Две различные законодательные инициативы по данному направлению уже прошли первое чтение. В них при решении указанных вопросов во главу угла ставятся интересы жителей этих домов. В обоих случаях согласно новым законопроектам жители должны дать свое согласие на указанные действия в доме, то есть принять соответствующее решение на общем собрании.
Галина Хованская напомнила, что теперь жилищная инспекция отвечает не только за жилые помещения, а за все, что происходит внутри дома, в том числе и за поведение арендаторов или собственников нежилых помещений, которые сосредоточены, как правило, на первых этажах. Раньше взаимодействие с лицами, причастными к нежилым помещениям, зачастую приводило к конфликтным ситуациям. При этом жители не знали, что делать в этом случае, как бороться со структурами, которые нарушают режим жилого дома. Сейчас же со всем этим будет легче справиться.
Более того, согласно новому законопроекту, когда идет речь о переводе жилого помещения в нежилое нужно будет еще получить согласие собственников смежных помещений примыкающих к тому помещению, которое будет переводиться в нежилое. Нельзя сказать, что процесс рассмотрения этих законопроектов идет очень быстро. Но, тем не менее, основные их положения уже все согласованы с Государственным правовым управлением (ГПУ) Президента РФ и потому можно говорить о положительном прогнозе в отношении достаточно быстрого принятия этих законопроектов.
Проведение общего собрания
Возвращаясь к теме общего собрания собственников в МКД, Галина Хованская отметила, что сейчас в больших домах очень сложно набрать кворум при проведении таких собраний и тем более сложно провести через них какое-то решение. По этой причине Комитетом была внесена законодательная инициатива, которая предлагает воспользоваться уже опробованным подходом. В уставах жилищно-строительных кооперативов есть положение позволяющее проводить общее собрание из числа представителей собственников дома ЖСК, т.е. в форме конференций. Сегодня домам ТСЖ суды отказывают в такой форме проведения собраний. Этот законопроект может помочь гражданам решить данную проблему и не только в домах ТСЖ, но и в домах, где нет организованного сообщества собственников. Данный законопроект прошел первое чтение при очень горячей дискуссии на пленарном заседании Госдумы, но потом он завис.
Вместе с тем, отсутствие такого закона создает серьезные проблемы, в том числе, для региональных центров, для больших домов. Например, в Москве есть дома по 600 квартир: как в них можно провести общее собрание? А ведь сейчас в связи с реновацией было очень много конфликтных ситуаций потому, что люди просто не могли собраться. В результате сейчас идут от собственников многочисленные жалобы, что их дом незаконно не включили в программу реновации. Галина Хованская попросила участников пресс-конференции и средства массовой информации поддержать усилия Комитета в процессе доведения этой инициатива до ее принятия в качестве закона. Это сильно упростит жизнь многим собственникам МКД, отметила она.
И при этом никакого нарушения прав собственников, как иногда пишут в отзывах на этот законопроект, здесь совершенно нет. Потому, что в этом случае собственники сами выбирают своего представителя. Форма выбора здесь может быть совершенно свободная: можно от этажа, можно от двух этажей и т.д. У собственников остается право самим выбирать, каким способом они будут принимать данное решение. Тем более, что в любой момент каждый из собственников может отозвать своего представителя и в дальнейшем тот уже не будет представлять интересы именно того собственника, который выступил против него. Более того, любой собственник сам может прийти на общее собрание, ему в этом никто помешать не сможет. На этом собрании данный собственник сможет лично проголосовать. При этом его голос будет учтен в качестве принадлежащей ему доли от общего количества голосов. Короче говоря, здесь инициаторы законопроекта продумали все варианты, и по мнению Галины Хованской этот очень нужный документ должен стать законом уже в эту весеннюю сессию.
Финансирование капремонта
Очень важной темой является капремонт и, в частности, использование на его цели спецсчетов и общего котла. Одна из проблем здесь заключается в том, что делать со средствами на капремонт, которые на данный момент не использованы, не освоены. Государственная Дума уже приняла в первом чтении закон «О размещении временно свободных средств». Согласно данному закону указанные выше средства могут использоваться только в целях капитального ремонта. Этот закон закрепляет то, что уже сегодня сказано в Жилищном кодексе. Суть заключается в том, что эти деньги должны использоваться не на собственные нужды регионального оператора, не на его личное обогащение, а они должны идти только на проведение капитального ремонта. Такой подход является самым логичным и справедливым. Ведь сегодня имеется очень мало субъектов, где идет софинансирование капитального ремонта. А взносы на эти цели для населения составляют, например, в Москве уже 18,2 рубля за 1 квадратный метр жилой площади. Это безусловно очень большая цифра.
В ходе пресс-конференции Галина Хованская сообщила, что на одном из рабочих совещаний в Минстрое, с участием уже нового его руководства, обсуждалась проблема установления взносов на капитальный ремонт. Личная позиция Галины Хованской по этому вопросу заключается в том, что недопустимо наличие существующих колебаний по территории страны величин взносов в нынешнем очень широком интервале значений – от 3 до 18 рублей. Я не вижу, отметила она, чтобы москвичи слишком уж благополучно жили, оплачивая такой большой взнос. Особенно те из них, которые получают субсидию. Причем получают они ее ведь не на всю площадь, а только на ту часть, которая соответствует установленному нормативу, а за остальную часть и им приходится платить по 18 рублей. Существуют предложения о принудительном ограничении размера взноса. Но Галина Хованская считает, что жестко ограничивать его не обязательно. Просто в тех субъектах, где будет превышен установленный порог, публичная власть из своего бюджета должна профинансировать людям разницу между региональным взносом и установленным максимальным его нормативом.
В настоящий момент наблюдается тенденция, когда очень много домов переходят на спецсчета, и соответственно их количество в общей доле средств на капремонт резко растет. Люди начали понимать, что намного лучше когда они сами управляют своими деньгами и сами контролируют как эти деньги осваиваются. Только в том случае, когда им безразлична судьба этих денег, имеет смысл направляться в общий котел. Галина Хованская раньше неоднократно выступала за то, чтобы спецсчета развивались, чтобы в конечном итоге общего котла совсем не было, а собственники отвечали бы только за свой дом.
Правда, и здесь все не так просто. Сильной головной болью всегда является сохранность этих средств при отзыве лицензии у банка. Это очень актуальная тема, которая касается всех и многие при этом несут серьезные потери. Куда же можно переводить свои взносы? Для этого сейчас есть всего 6 банков. В какой-то из них, конечно, можно перейти в случае проблем со своим банком. Но чем меньше их остается, тем хуже условия в каждом из оставшихся, поскольку конкуренция в этом сегменте резко сокращается.
Приходится сталкиваться, как с проблемой не освоения средств на капремонт, когда деньги лежат мертвым грузом, так и с недостатком этих средств. И здесь еще одна неприятная вещь. Например, возникает ситуация, что надо поменять лифт. Деньги на спецсчете есть, но на замену их не хватает совсем немного. Надо бы взять кредит, но в этих банках на сегодняшний день держателям средств от взносов кредит на льготных условиях на цели капитального ремонта не выдают. Это очень серьезная проблема и, если ничего не предпринимать, она будет только усиливаться. Взять кредит в другом банке, тем более невозможно, поскольку там нечего будет предъявить в качестве залога. Тем не менее, взносы – этот постоянный и очень надежный возобновляемый финансовый ресурс, даже для банка, где они хранятся, не являются залогом для получения льготного кредита.
У Комитета Госдумы имеются предложения по газу. По этой очень актуальной теме внесена соответствующая инициатива. Документ по газу, который был внесен и прошел первое чтение, скоро будет проведен уже во втором чтении. В нем, в основном, регламентируются договорные отношения. Позиция Галины Хованской заключается в том, что из этой всей цепочки нужно максимально исключить человеческий фактор.
Законопроект о микро долях
Прошел первое чтение и никак пока не удается провести во втором законопроект о микро долях. Этот законопроект призван решить проблему мошенничества, основанного на покупке 2-3 метров жилой площади, дальнейших попытках заселения на них с последующим выживанием из этой квартиры тех, кто там постоянно живет, обладая, может быть, даже основной долей площадей. Законопроект устанавливает принцип – долю нельзя дробить, если на части от нее (микро доле) нельзя физически проживать. В этом случае на указанную микро долю не может возникнуть полноценное право пользования.
Комитет планировал предложить в качестве пограничной величины установить действующую норму предоставления площади жилого помещения. Но Правовое управление настояло, что эта норма носит чисто учетный характер, и она гораздо ниже площади, где можно реально проживать. Тем более уж точно нельзя опускаться ниже этой нормы, поскольку если такая доля меньше, то у публичной власти возникает обязанность по улучшению жилищных условий обладателя этой доли, т.е. он должен становиться очередником. Кстати, Верховный суд уже начал принимать решения о том, что в таких случаях у пользователей микродоли должно быть согласие на вселение в квартиру всех сособственников, кто там проживает. Это очень важно обеспечить потому, что много случаев когда различные мошенники вселялись, ломая двери и круша все вокруг. Такое безобразие надо немедленно прекращать.
Кстати, такого нет в других европейских странах потому, что там собственник всегда один. А если в случае передачи наследства возникает несколько собственников, там действует другая схема. Если данные собственники не могут договориться между собой, они просто продают собственность и делят деньги за это имущество. У нас, к сожалению, это невозможно потому, что в квартирах живут порой нищие собственники. И они даже какие-нибудь 2-3 метра в этой квартире не могут выкупить по рыночной стоимости. В том и состоит проблема, что достаточно много людей живут у нас от пенсии до пенсии. Актуальность вопроса дает Комитету неплохой шанс уже в ближайшее время провести законопроект про микро доли во 2-м чтении.
Некоторые из инициатив, что помельче, уже прошли. Так, сейчас управляющей организации уже не надо уведомлять жилищную инспекцию о начале деятельности по управлению домом. Это вполне естественно – ведь у нее же есть лицензия. А вот ТСЖ и ЖСК, если именно они управляют домом (если дом на самоуправлении), это по-прежнему должны делать. Кроме того, немножко были уменьшены нормативы по заселению детей-сирот для маленьких городов и для домов, где менее 10 квартир. Здесь была принята норма – не более 25%, чтобы не создавались анклавы, чтобы шло перемешивание, и дети нормально входили бы во взрослую жизнь, например, могли общаться и получать поддержку от своих соседей из полноценных семей.
Обращение ТКО
В конце прошлого года вывели из под действия нового закона по твердым коммунальным отходам (ТКО) три субъекта Федерации. В основном лоббистом этих норм была Москва. В целом данная проблема очень серьезно запущена. Власти совершенно безответственно относились и зачастую продолжают относиться к сложившейся ситуации. Сегодня у нас многие профильные структуры недозагружены по переработке отходов. Уровень загрузки составляет у них в среднем 30 – 40%. Это в чистом виде вопрос только организации и больше ничего. Говоря иначе, это политическая воля губернатора, главы местного самоуправления. При этом почти все полигоны давно переполнены, девать мусор уже некуда. А это золотое дно. Кто пойдет заниматься вторичной переработкой отходов может стать миллиардером.
Но, тем не менее, там, где есть инициатива снизу и политическая воля, все-таки процесс налаживается. А так как было раньше жить просто нельзя: красивая страна, живописнейшие места и мусор вдоль дорог. Галина Хованская выразила надежду, что с этим будет покончено после введения института операторов по ТКО. Вместе с тем, она признала, что с организацией переработки ТКО мы находимся пока еще на начальной стадии. Возможно, нам будут помогать в этом скандинавские страны. Они уже сейчас отапливают мусором целые города, перерабатывают все, что только можно переработать. В этих странах только 4, максимум 6, процентов мусора идет на захоронение. У нас же пропорция обратная.
Но одномоментно мы эту проблему, конечно, не решим. При этом очень важно понимать, что примитивное сжигание несортированного мусора тоже не является эффективным решением. Перспективным же направлением является организация раздельного сбора мусора, причем в местах его образования, т.е. у населения. Здесь ничего нового нет. Люди старшего возраста знают, что раньше все сдавали и макулатуру, и стеклянные бутылки, и металлолом. Для этого людей нужно только заинтересовать. Во всем мире этот процесс уже налажен. В общем, должна быть политическая воля потому, что в большей степени это вопрос организации.
Наиболее важные текущие законодательные документы
Галина Хованская напомнила участникам пресс-конференции, что возглавляемый ею Комитет Госдумы очень долго боролся за принятие закона о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями, по аналогии как мы платим за электроэнергию. Когда пошло правоприменение этих договоров эффект превзошел самые оптимистические ожидания. В тех случаях, когда переходят на прямые договорные отношения, втрое улучшается платежная дисциплина. Но все же здесь пока остается маленькая проблема. Правительством Российской Федерации до сих пор пока не утвержден типовой договор на прямые поставки коммунальных ресурсов. Правда, этот договор уже существует в высокой степени готовности и потому реальной представляется надежда на его скорое утверждение.
Кстати, по мусору можно (и даже нужно) также заключать прямой договор. В законопроекте для случая прямого договора по мусору проведена норма об ограничении предельным индексом жилищных платежей. Как известно, коммунальные платежи уже ограничены предельным индексом. У некоторых застройщиков наблюдались стремления, чтобы плата за жилищные услуги зашкаливала, чтобы они могли включать туда все, что хотят. Теперь в тех случаях, когда не выбран способ управления (это, как правило, в новостройках), либо решение о способе управления было принято, но не реализовано, будут действовать предельные ограничители и по платежам за жилищные услуги.
Продолжает расширяться сфера категорий лиц имеющих право на компенсацию платы за капитальный ремонт. Отныне законодательно установлено, что семье, все члены которой являются пенсионерами, предоставляется скидка в размере 50% от стоимости взноса за капитальный ремонт. Если же в семье есть инвалид первой или второй группы, то такой семье предоставляется скидка в размере 100% от стоимости взноса за капитальный ремонт. Эти льготы вполне объяснимы, ведь, например, для жизнедеятельности инвалидов требуются немалые средства на лекарства, специальные приспособления, уход.
Была изменена норма в законе, касающаяся формирования земельного участка, на котором находится жилой дом. Это изменение осуществлено по причине выполнения ранее принятого решения Конституционного суда о том, что для оформления земельного участка, на котором находится жилой дом, не нужно проводить общее собрание. Достаточно одного активного собственника, который может пойти и запустить этот процесс. После получения соответствующей документации земля переходит в распоряжение МКД и включается в состав общего имущества. А до этого у нее публичный собственник, который может делать все, что захочет на этой земле. В том числе, он может организовать здесь точечную застройку, может снести детский садик и т.д.
По данной причине и пришлось изменить эту норму в законе. Раньше, даже несмотря на решение Конституционного суда, при попытках оформления земельного участка зачастую говорили: в законе написано, что это решает общее собрание, принесите нам протокол. А сейчас уже кивать на закон нельзя. Но это не значит, что и сейчас всегда и везде приветствуют желание жителей дома сформировать свой земельный участок. Но это уже отдельная тема.
Один из самых главных документов, принятых за последнее время Комитетом Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, является продление срока действия Фонда содействия реформированию ЖКХ для решения им вопросов переселения из аварийного жилищного фонда. Этот срок продлен до 1 января 2026 года. Все происходило опять в пожарном порядке, в последний момент. Но сейчас этот важнейший закон уже действует.
Еще одной новой нормой стало снижение количества голосов собственников для принятия решения о текущем ремонте в доме. Раньше для принятия не такого уж важного решения согласно закону требовалось 2/3 голосов. Новый закон, который был утвержден 28 ноября прошлого года, облегчил принятие подобных решений, для этого сейчас надо лишь 50% от общего числа голосов собственников.
Внесен на рассмотрение законопроект о реновации жилых домов, но пока до первого чтения он еще не дошел. В Комитете сейчас планируют синхронизировать этот процесс с внесением изменений в статью Гражданского Кодекса «Об особенностях осуществления градостроительной деятельности», когда идет речь о реновации, (сейчас уже практически подготовлен проект таких изменений) и с внесением изменений в Земельный Кодекс. Это крайне желательно делать параллельно. Но, тем не менее, в Госдуме уже прошли слушания по реновации, которые были очень интересными, и эффект от них был гораздо выше, чем ожидалось. Наибольшую активность в них проявили те регионы и муниципалитеты, которые уже завершили программу переселения из аварийного жилья, признанного таковым до 2012 года, и сейчас по собственной инициативе отселяют из домов, которые были признаны аварийными до 2017 года.
Комитет направил в Конституционный суд запрос о старых невыполненных обязательствах государства по капитальному ремонту МКД. Галина Хованская отметила, что предыдущее указание Конституционного суда на эту тему было выполнено неправильно. И вообще это весьма нечестная норма, которая не позволяет даже в минимальном объеме воспользоваться собственникам МКД своим законным правом.
Пока висит законопроект по хостелам. Галина Хованская пообещала продолжить его продвигать уже в самое ближайшее время. С главным правовым управлениям (ГПУ) уже согласованы поправки к этому проекту, которые были предложены Правительством России. К нему было очень много различных замечаний. Но Галина Хованская выразила надежду, что Комитет справится с этой проблемой в весеннюю сессию.
Висит пока и еще одна инициатива Галины Хованской. Посвящена она теме обязательных и добровольных платежей граждан. Далеко не всякая пенсионерка может соответствовать требованиям соседа, который приобрел квартиру на рыночных условиях. Чрезмерные желания – это его право, но только пусть он за все это и платит, отметила Галина Петровна. А сейчас ситуация такая, что если есть решение общего собрания, то пенсионерка тоже обязана заплатить за эти прихоти. Такое решение принимают и суды потому, что соответствующая норма присутствует в законе.
Еще одна проблема требующая своего разрешения состоит в том, что некоторые главы муниципальных образований откровенно хитрят. Вместо того, чтобы вносить в фонд свой взнос на капитальный ремонт, они стали включать эти суммы в плату за социальный наем. Якобы плата за социальный наем повышается в связи с введением взноса на капремонт. Но ведь это не те основания, которые позволяют увеличить плату за социальный наем.