Инна Белякова,
адвокат
Права дольщиков существенно расширены
Как известно, государство в последнее время все больше внимания уделяет проблемам, которые встают перед долевыми участниками строительства (дольщиками) в случае банкротства застройщика. Еще несколько лет назад при банкротстве застройщика судьба у долевого участника была только одна – включение его в третью, то есть последнюю за государством, работниками банкрота, пенсионным фондом, очередь требований кредиторов (которой, как правило, уже ничего не достается). Сейчас же действует специальная глава в законе «О несостоятельности (банкротстве)», которая предполагает передачу незадачливым дольщикам уже оплаченных ими квартир и признание за ними права собственности на это имущество.
До последнего времени старый порядок действовал и в отношении машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров (чуланы, кладовые и т.п.). И если на оплаченную квартиру дольщик в случае банкротства застройщика в последние годы уже мог зарегистрировать право собственности, то полностью оплаченные машино-места и кладовки, как и ранее, превращались в денежный долг банкрота, получение которого в полном объеме было делом практически нереальным.
Но теперь законодатель восполнил этот пробел и 25 декабря 2018 года внес в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» важные изменения, направленные на защиту прав лиц, заключивших с застройщиком договоры долевого участия на передачу машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров. Как уже говорилось, ранее закон предполагал не передачу таких объектов дольщикам, а трансформацию требований в денежные долги и последующее их включение в третью очередь требований кредиторов. А на практике все сводилось к тому, что указанные денежные средства дольщики не получали, поскольку к третьей очереди денег просто не оставалось. И до внесения изменений в собственность дольщиков могли передаваться только жилые помещения.
Еще более сложная ситуация складывалась в том случае, если жилой дом не был введен в эксплуатацию до начала процедуры банкротства. Участники долевого строительства были вынуждены при этом обращаться с сомнительными исковыми заявлениями о признании права собственности на доли в незавершенном строительстве, в виде нежилых помещений. Такой вот, мягко говоря, странный объект собственности. Теперь же, после внесенных изменений, в случае банкротства застройщика участникам долевого строительства в соответствии с заключенными ими договорами долевого участия подлежат передаче следующие объекты:
- жилые помещения;
- нежилые помещения, площадью до 7 квадратных метров (кладовые и т.п.);
- машино-места.
Необходимо отметить, что указанные нововведения распространяются также и на дольщиков, участвующих в делах о банкротстве застройщиков, возбужденных до внесения изменений в федеральный закон, то есть до 25 декабря 2018 года. Таким образом, законодатель придал закону обратную силу и распространил его действие на правоотношения, возникшие до вступления его в силу, чем защитил права большого количества граждан, попавших из-за банкротства застройщиков в трудную ситуацию.
Механизм передачи дольщикам оплаченного ими имущества
Теперь стоит сказать о предусмотренном законом механизме передачи дольщикам оплаченных ими объектов. В первую очередь, стоит обратить внимание на то, что требования о передаче жилых и нежилых помещений и машино-мест в собственность дольщиков предъявляются не арбитражному суду, а непосредственно конкурсному управляющему. То есть, переводя на разговорный язык, заявление
о передаче жилого помещения дольщику пишутся на имя конкурсного управляющего, а не на имя суда, как все иные заявления в рамках дела о банкротстве. И направляется данное заявление, соответственно, на адрес конкурсного управляющего.
Конкурсный управляющий – это такой специально назначенный судом человек, который аккумулирует все финансовые и прочие активы банкротящегося лица в целях выплаты долгов кредиторам. Информация о нем всегда есть на специализированных ресурсах в интернете. Кроме того, очень важно не пропустить срок подачи заявления о включении в реестр. Вообще, сроки в таких формализованных производствах как суд, тем более в делах о банкротстве, играют очень важную роль. Если пропустить установленный законом срок, то в большинстве случаев реализовать свое право, в том числе и право на передачу жилых помещений и машино-мест, уже не удастся.
Срок предъявления требований о включении в реестр передачи нежилого помещения или машино-места составляет три месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего о банкротстве застройщика, независимо от даты закрытия такого реестра. То есть, получили вы уведомление управляющего, узнали о банкротстве застройщика, и сразу бегите подавайте соответствующее заявление с приложением необходимых документов. Поверьте, три месяца – совсем небольшой срок, и пропустить его проще простого.
Для включения в реестр конкурсному управляющему необходимо направить следующий пакет документов:
- заявление о включении в реестр требований о передаче нежилого помещения/машино-места;
- копию паспортов лиц, указанных в договоре долевого участия;
- копию договора долевого участия в строительстве;
- копии документов, подтверждающих факт оплаты по договору (платежное поручение, приходный кассовый ордер);
- копию договора уступки прав требований при наличии такового;
- копию доверенности с полномочиями на представление интересов в рамках дела о банкротстве, в том случае, если заявление подается представителем.
Не думай о секундах свысока
Очень важно не только собрать полный пакет документов, но и уложиться в предоставленный законом срок. Поэтому совершенно не обязательно дожидаться получения от конкурсного управляющего уведомления. Оно может по каким-то причинам и не прийти. Тем более, что в современном информационном мире возможностей узнать о банкротстве застройщика очень много. И целесообразно подавать заявление о включении в реестр сразу же после получения информации о банкротстве застройщика из любых источников.
Кроме того, совсем не факт, что ваше заявление будет принято конкурсным управляющим с первого раза. Эти господа делают свою работу совсем не в интересах вкладчиков. Их задача – собрать как можно больше денег для формирования конкурсной массы (то есть той денежной массы, из которой будут удовлетворяться требования кредиторов), для чего, соответственно, оставить на балансе банкрота как можно больше имущества, которое можно продать. И ваши требования о передаче квартиры им, как говорится, совсем «не в кассу».
Соответственно, если вы подали документы сразу после того, как узнали о банкротстве застройщика, или хотя бы в течение первого месяца после свершения данного факта, но конкурсный управляющий отказал вам при этом (ввиду наличия каких-либо ошибок в заявлении, предоставления не полного пакета документов или по другим причинам), то у вас будет достаточно времени, чтобы исправить недостатки и подать требование повторно. А если срок подачи документов пропустить, то все становится очень грустно, поскольку срок может быть восстановлен только арбитражным судом и только при наличии уважительных причин.
По тем же причинам необходимо сохранять чеки и квитанции, подтверждающие факт направления требования о включении в реестр конкурсному управляющему. Потому, что заявление со всем пакетом документов может и потеряться, хотя и отправляется конкурсному управляющему по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью.
Узнать же о том, кто является конкурсным управляющим застройщика, адрес для направления корреспонденции (в том числе и того самого заявления с приложенным пакетом документов), равно как и о ходе процедуры банкротства в принципе, можно на сайте арбитражного суда или газеты «Коммерсантъ». Обычно же дольщики в подобных случаях узнают все раньше всех и к моменту публикации сведений в официальных источниках уже успевают выполнить половину необходимых действий.
В завершение стоит сказать, что срок рассмотрения подобных требований конкурсным управляющим составляет тридцать рабочих дней с даты получения заявления (которую можно отследить на сайте Почты России по идентификатору почтового отправления, напечатанному на чеке). По истечению срока конкурсный управляющий застройщика уведомляет о включении в реестр требований кредиторов или об отказе во включении с обязательным указанием причин. Отказ можно обжаловать в Арбитражном суде.