Главная > Статьи > А.Короткова
Звенья единой цепи

А.Короткова
Звенья единой цепи

Председатель Комитета Государственной думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская встретилась с журналистами на площадке МИА «Новости», чтобы по традиции в очередной раз рассказать общественности о предстоящей и проделанной работе законодателей, касающейся сферы ЖКХ.
На встрече она осветила различные аспекты работы своего комитета. Наибольший интерес, на наш взгляд, на этот раз заслуживают проекты, находящиеся пока на разной стадии разработки, но объединенные одним общим посылом. Все они сводятся к единой цели – решения актуального для всей России жилищного вопроса, проблемы обеспечения граждан доступным и комфортным жильем. Действия на этом фронте могут предприниматься различные – как возведение новых жилых массивов, так и полноценная реконструкция имеющегося жилого фонда. Важно придать всем возможным мероприятиям вид законченной политики, преследующей единые цели и обеспечивающей в первую очередь интересы российского населения.

Одной из главных задач, подлежащих решению в рамках нынешней осенней сессии работы Государственной думы РФ, по словам председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, стало продление деятельности Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Речь идет в первую очередь о программах по переселению граждан из аварийного жилья. «Это правильная, с моей точки зрения, программа, – пояснила Г. Хованская, – и я рада, что первые лица государства держат ситуацию под контролем. Потому что с этим, как я всегда говорю, “национальным позором” (ветхим жильем – ред.) давно уже пора покончить».

В настоящее время завершается переселение в новый жилой фонд граждан, проживающих в домах, признанных аварийными до 1 сентября 2012 г. Однако совершенно понятно, что процесс старения и обветшания жилья далек от полной остановки. Может быть, он не столь заметен, и интенсивность его снизилась (в том числе благодаря осуществляемым программам Фонда содействия реформированию ЖКХ). Тем не менее, новые аварийные дома возникают.

Поэтому законодатели нацелились на продолжение начатого и успешно апробированного тренда. По крайней мере, до конца 2017 г. в тех регионах, которые уже выполнили свою программу и переселили граждан из жилья, признанного аварийным до 2012 г., мероприятия по переселению будут продолжаться. В том числе и для тех, кто проживает в домах, признанных аварийными до 2017 г. Таких субъектов, по словам председателя думского комитета, у нас подавляющее большинство. К сожалению, отмечает она, есть «троечники» и даже «двоечники» по этой программе – иногда такое происходит по объективным, иногда по субъективным причинам. Но несмотря на все трудности, сама программа представляется крайне важной. Она является в конечном счете одним из способов решения в России одной из коренных проблем национального масштаба – жилищной.

Стоит подчеркнуть – лишь одним из способов. Причем для особой категории граждан – в XXI веке проживающих в домах, находиться в которых может быть опасно для здоровья и жизни. Однако решать задачу обеспечения населения России доступным, комфортным, современным жильем необходимо на общенациональным уровне. Г. Хованская поделилась планами выдвигаемых ею и профильным думским комитетом проектов, создающих дополнительные возможности для достижения этой цели.

Реновация с человеческим лицом
Известно, что в столице Российской Федерации – Москве решено было осуществить обновление жилищного фонда кардинальными мерами, посредством так называемой реновации. В отличие от буквальной трактовки этого термина, который близок, скорее, к понятию «реконструкция» или «модернизация», под реновацией в данном случае понимается полная ликвидация признанных аварийными домов путем сноса и возведение на освобожденных площадках нового жилья, соответствующего требованиям современности. Соответствующий закон уже принят, списки домов, включенных в программу, утверждены, и формально ее страту дан зеленый свет. Чем она обернется на практике – покажет время. Несмотря на споры и справедливые возражения, высказанные экспертами против нее, с однозначными прогнозами на данном этапе, вероятно, следует повременить.

Плюсом московской реновации, возможно, стоит признать другое. Она, может быть и не так, как хотелось бы в идеале, но все-таки сдвинула дело с мертвой точки, заставив задуматься о необходимости каких-то подобных мер во всех субъектах федерации. Жилье ветшает не только в Москве, хуже того – за ее пределами, особенно в депрессивных регионах, этот процесс обрел куда более угрожающие масштабы. В этой связи и представляется столь актуальным продолжение работы Фонда содействия реформированию ЖКХ. Но это, как уже говорилось, не единственная мера.

Г. Хованская рассказала о подготовке проекта реновации жилого фонда, готовящегося сегодня в Госдуме в расчете на всю страну. В этом проекте планируются серьезные отличия от московской версии, причем не только из-за соображений региональной специфики. По словам председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ, он будет более «гуманным», соответствующим федеральному законодательству, Гражданскому кодексу РФ. Новый проект призван защищать права как собственников, так и нанимателей жилых помещений. «По крайней мере, в нем предусмотрено не меньше гарантий, чем на сегодняшний день в московском законе – поясняет Г. Хованская. – Над последним пришлось серьезно поработать, чтобы сделать его более человечным, обратить в пользу не только инвестора, но и гражданина».

Работа над проектом предстоит достаточно серьезная. Перед вынесением документа на голосование, на стадии его предварительной разработки, планируется проведение широких общественных слушаний на данную тему. Этот момент представляется особенно важным, поскольку обычные слушания и экспертные дебаты, как правило, не охватывают население и не учитывают мнения простых граждан. Между тем предлагаемые нововведения будут касаться подавляющего большинства регионов и их жителей.

В тех регионах, которые сегодня справились с программой расселения аварийного фонда, крайне важно не допустить возобновления процесса обветшания жилья. Но для того, чтобы он не возобновлялся, потребуется программа действительно реновации – глубинной и всеохватывающей. Такая реновация, безусловно, затронет права и собственников жилья, и нанимателей, и собственников нежилых объектов. Она должна охватывать целые микрорайоны и районы, то есть ее суть должна сводиться не только к росту числа квадратных метров, но и коснуться благоустройства территорий. В частности, уже набравшая популярность программа благоустройства дворовых территорий вполне способна стать одним из элементов реновации. Ведь для того чтобы сделать комфортным жилье, недостаточно оснастить благами цивилизации пространство внутри конкретного многоквартирного дома. Необходимо комплексное развитие всей территории, включая социальную инфраструктуру.

Г. Хованская подробно остановилась на принципиальных положениях и отличиях нового проекта всероссийской реновации от существующего московского. Депутат назвала готовящийся документ человечным – социально ориентированным. Одно из самых важных его положений – отказ от практики тотального сноса, подобно тому, что планируется в Москве. В жилых домах, которые можно сохранить, предлагается проведение реконструкции, подразумевающее модернизацию, применение энергоэффективных технологий и даже нанотехнологий, которые, по словам Г. Хованской, уже разработаны в нашей стране. Последние, безусловно, заслуживают того, чтобы найти более широкое применение в жилищном фонде и на социальных объектах. Речь идет, в частности, об экологически чистых и эффективных материалах, которые уже производятся в России, но, к сожалению, пока явно в недостаточном объеме.

Далее, по мысли законодателя, крайне важно, чтобы все собственники, проживающие в доме, планируемом к расселению, выразили свое согласие. «Все, кто придет на общее собрание по данному вопросу, должны сказать “да”, – подчеркивает Г. Хованская. – Есть, конечно, такая категория собственников, которая в своих квартирах не проживает. Но я говорю о тех, кто действительно заинтересован в этом процессе, кто придет на собрание и выскажет свое мнение». Отдельные нормы Жилищного кодекса РФ предусмотрены в отношении категории нанимателей, зависящих от собственника – в данном случае от публичной власти. Планируется, что они тоже будут принимать участие в обсуждениях, но с правом совещательного голоса.

Далее законодателем предлагается введение предварительного договора. После положительного решения общего собрания собственникам будет предложено заключить в достаточно короткий срок такой предварительный договор, и в случае, если они впоследствии изменят свое решение, в их отношении будет запущена судебная процедура – в точном соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ считает, что помимо собственно нового закона, необходимо внесение дополнений в Градостроительный и Административный кодексы РФ. В частности, потребуются поправки, предусматривающие ответственность за нарушение градостроительных норм.

Депутат признает, что предлагаемый проект создаст определенные сложности для застройщиков, но они компенсируются преимуществами, которые привнесет законодательное регулирование. Застройщику будет доступен целый микрорайон для того, чтобы инвестировать, строить и реконструировать. То есть он получит очень существенный объем работ и возможность использовать достаточно обширную долю земли. В том числе и для строительства коммерческих объектов на данных территориях, если это будет соответствовать генеральному плану.

«Мы категорически не хотим нарушать ни права жителей на публичные общественные слушания, ни существующие на сегодняшний день генеральные планы. Зона реновации должна будет отдельно выделяться в генеральном плане города, субъекта или муниципального образования», – резюмировала Г. Хованская. Она признает, что по готовящемуся проекту предстоит серьезная дискуссия, в том числе и с публичной властью. При этом крайне важно, чтобы положения, защищающие интересы граждан, остались в окончательном варианте закона, основная задача которого – не допустить воспроизводства аварийного жилищного фонда.

К слову, этим же целям призвана следовать система капитального ремонта, вызывавшая со времен подготовки соответствующего закона немало нареканий, тем не менее, уже функционирующая в России. Станет ли проект реновации в будущем альтернативной капремонту или обе системы логично дополнят друг друга – покажет время.

Возрождение ЖСК
Второй значимый проект, о работе над которым рассказала Г. Хованская, это возрождение жилищно-строительных кооперативов.
Формально этот вид объединений существует и сегодня, причем у многих на слуху по большей части проблемы, связанные с ними. Это и «обманутые дольщики», и «липовые» ЖСК, умышленно создаваемые на предбанкротной стадии. Казалось бы, зачем вливать свежую кровь в столь сомнительный институт? Но разница в том, подчеркивает Г. Хованская, что речь в данном случае идет о восстановлении первоначального смысла и формы жилищно-строительного кооператива. Это то хорошо забытое старое, которое воспринимается сегодня как нечто новое именно потому, что изначальные правила функционирования ЖСК начали стираться из памяти.

Цель нового законопроекта – сделать кооперативы действительно кооперативами в соответствии с юридическим пониманием этого термина. Собственник будет располагать правом собственности на пай, а пайщик – являться членом кооператива. Кооператив таким образом превращается во владельца дома, который он предоставляет в пользование своим пайщикам.

Такая щадящая, льготная форма будет удобным способом решить проблемы граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеющих возможности купить жилье, но, тем не менее, готовых вложить свои деньги в создание комфортных условий для своей семьи.
Квартира в этом случае остается в бессрочном пользовании пайщика, а пай является его собственностью. При этом гражданин будет гарантированно защищен от неоднократно имевших место казусов, когда владельцу буквально «выкидывали» этот пай в ситуации, когда на него уже ничего нельзя было приобрести. Пай должен индексироваться в соответствии с рыночной стоимостью квартиры. Разница, по словам инициатора проекта, в том, что жилье в ЖСК обойдется дешевле покупки квартиры, в том числе и с помощью ипотеки. Владелец пая будет в этой квартире жить, а дом станет кооперативной собственностью в ее изначальном понимании.

Встает закономерный вопрос: почему такая схема, коль скоро она была настолько выгодна, оказалась нежизнеспособной в прошлом, а теперь требует дополнительных усилий для возрождения? Г. Хованская поясняет, что пагубную роль здесь сыграла, как ни странно, всеобщая приватизация: «Когда началась приватизация, жители в этих домах (ЖСК – ред.) решили: что же мы – хуже других? Там бесплатно приватизируют, а мы что? Но в итоге это разрушило кооперативы. Формально они еще существуют, уставы у них сохраняются, но на самом деле это – просто объединения собственников. Это даже не ТСЖ, а какое-то иное образование – с уставом ЖСК, но другими правилами жизни».

Возрождение жилищно-строительных кооперативов именно в их первоначальной форме депутат считает крайне важным направлением. Ранее председатель думского комитета активно продвигала идею создания фонда некоммерческого жилья в нашей стране. Кооперативы, если их система будет воссоздана и заработает, станут серьезным дополнением и подспорьем в решении жилищной проблемы в России. Это еще один способ обеспечения граждан доступным и комфортным жильем.

Он станет важным звеном, дополняющим общую цепочку возможностей: от безвозмездного пользования, социального найма, некоммерческого найма, пользования квартирой в ЖСК, а далее – к покупке с помощью ипотеки, и, наконец, свободного рынка. Все перечисленные способы должны иметься в распоряжении. Задача в том, чтобы предоставить жителям нашей страны все варианты выбора, обеспечив полный спектр возможностей надежной законодательной базой, ориентированной в первую очередь на интересы гражданина.