Дмитрий Школьников
Центральным в планировании капитального ремонта в многоквартирном жилом доме является вопрос распределения средств.
Не секрет, что коррекция сметной стоимости ремонта зачастую осуществляется путем замены дорогостоящих решений и материалов на более дешевые. То есть учитывается только объем прямых затрат, но не принимаются в расчет ни прогнозируемый экономический эффект в виде снижения стоимости последующей эксплуатации здания, ни окупаемость использованных решений. Еще одна проблема заключается в стремлении некоторых руководителей региональных операторов капремонта менять устаревшее оборудование на точно такое же новое, ссылаясь при этом на необходимость соблюдения требований первоначального проекта здания.
Такой подход имеет закономерные последствия.
Во-первых, уже единожды собрав деньги на капитальный ремонт, собственники жилья, за счет средств которых формируются фонды капитального ремонта, после его завершения вынуждены нести дополнительные расходы по эксплуатации зданий. В их число входят:
- повышенные затраты на текущий ремонт;
- дополнительные расходы на ликвидацию последствий аварий и нештатных ситуаций, к которым ведет использование при капитальном ремонте неэффективных технических решений и материалов недостаточного качества;
- повышенные платежи за потребляемые коммунальные ресурсы, неэффективно расходуемые из-за низкой энергоэффективности зданий и их инженерных систем.
Во-вторых, элементы отремонтированных зданий изнашиваются быстрее, вследствие чего необходимость в следующем капитальном ремонте наступает раньше.
В результате сиюминутное снижение сметной стоимости работ в средне- и долгосрочной перспективе может иметь отрицательный экономический эффект. Что касается модификации проектов, то руководство Минстроя РФ не раз давало соответствующие разъяснения, отмечая необходимость приведения жилого фонда в соответствие современным нормативным требованиям, а не тем, которые действовали полвека назад.
Цифры – лучший аргумент
Необходимость взвешенного подхода к планированию капитального ремонта можно проиллюстрировать на простых примерах. В частности, в последние годы возникает немало споров на тему выбора решений для
систем отопления.
«Многие построенные в советское время жилые дома оборудованы элеваторными тепловыми узлами. Простейшее и наиболее дешевое решение для капитального ремонта такого здания – замена изношенного элеваторного узла на новый с такими же параметрами. Стоимость этой операции “под ключ” для пятиэтажного четырехподъездного здания на 60 квартир составляет примерно 200 тыс. руб.
Более современное и энергоэффективное решение – автоматизированный узел управления подачей теплоносителя с насосным подмесом (АУУ) обойдется примерно в 350 тыс. руб. (“под ключ” для типового пятиэтажного дома). Однако за счет применения АУУ мы обеспечим дополнительную экономию тепла в процессе эксплуатации здания. Она составит примерно 3000 руб. в год в пересчете на среднюю двухкомнатную квартиру.
Таким образом, АУУ оказывается не только выгоднее элеваторного узла, но и полностью окупается в течение первых двух лет эксплуатации. После этого энергоэффективное решение начинает фактически приносить прибыль, которую собственники могут направить, например, на дополнительное улучшение условий своего проживания», – рассказывает Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.
Анализируя этот пример, специалист предлагает наглядную аналогию. Как известно, средний по России размер ежемесячных отчислений в фонд капитального ремонта примерно равен 6 руб. 50 коп. с 1 м2. В год в пересчете на среднестатистическую «двушку» в старом жилом фонде получается в районе 3000 руб. То есть именно та сумма, которую сэкономят жители такой квартиры на платежах за отопление, если вместо элеваторного теплового узла установить в здании АУУ. Таким образом, всего одно грамотно выбранное решение позволяет полностью окупить расходы на капитальный ремонт.
Как это выглядит на практике
Правильность расчетов следует проверить на результатах реализации реального проекта. Например, проекта модернизации отопительной системы в девятиэтажном четырехподъездном панельном жилом доме № 29 по ул. Шафиева в г. Уфе.
Капитальный ремонт здесь провели в 2009 г. Он включал заделку швов и трещин фасада (дополнительное утепление стен и установка энергосберегающих окон не производились), а также установку АУУ Danfoss и общедомового узла учета тепловой энергии. Сумма, потраченная на оборудование для системы отопления и его монтаж, составила 600 тыс. руб.
Первый же после завершения работ отопительный сезон 2009–2010 гг. выявил снижение объема потребления тепла по дому, а вместе с ним и сокращение расходов жильцов на отопление. Так, по итогам сделанного весной 2010 г. перерасчета собственникам однокомнатных квартир вернули по 2800 руб., владельцы «двушек» получили назад по 3600 руб., а «трешек» – по 4980 руб. Общая экономия по дому составила 500 тыс. руб. То есть АУУ и теплосчетчик всего за один отопительный сезон окупили себя почти полностью.
Не менее показателен опыт ТСЖ № 1160, управляющего жилым домом № 11, кор. 2, по Индустриальному проспекту в Санкт-Петербурге. Здесь модернизацию системы теплоснабжения произвели совсем недавно, в 2015 г. Объем работ был куда внушительнее и включал установку двух блочных тепловых пунктов Danfoss с погодозависимым регулированием и автоматических балансировочных клапанов на стояках системы отопления. В данном случае работы проводились не за счет средств капитального ремонта, а в рамках энергосервисного контракта, то есть были выделены сторонним инвестором. Первый же отопительный сезон дал 28,7% экономии тепла или около 700 тыс. руб. в денежном выражении. Эта сумма была зачтена в счет оплаты проведенной модернизации.
В масштабах квартиры
В квартирах многие до сих пор используют шаровые краны, чтобы перекрывать подачу воды в радиаторы, когда становится слишком жарко. Но большой экономии это не дает. Во-первых, мы не сразу ощущаем повышение температуры. Во-вторых, по ночам никто не будет просыпаться, чтобы повернуть кран, поэтому все предпочитают просто открыть форточки перед сном. В результате получается, что мы отапливаем улицу, оплачивая израсходованное впустую тепло из своего кармана. В-третьих, когда дома никого нет, повернуть кран просто некому.
Но есть другое решение – автоматический радиаторный терморегулятор. Вы поворачиваете ручку и устанавливаете напротив указателя значение температуры воздуха в комнате, которое вам нужно. И пока вы не измените его, терморегулятор будет автоматически перекрывать воду, как только в комнате станет на 1°C теплее, и открывать снова, когда температура опустится на 1°C ниже заданной.
В новых домах сейчас терморегуляторы монтируют на этапе строительства. В старых собственники должны это делать сами, либо индивидуально, либо сообща при капитальном ремонте.
Далее – расчеты. «Стоимость обычного шарового крана – примерно 100–200 руб., а терморегулятора – 2000 руб. В пересчете на двухкомнатную квартиру получим 300–600 руб. за краны и 6000 руб. за терморегуляторы (затраты на монтаж примерно одинаковые). Однако за счет применения терморегуляторов можно сэкономить тепло. Для нашей двухкомнатной квартиры экономия составит в среднем 2000–3000 руб. в год в зависимости от площади. То есть спустя два-три года затраты окупятся, и терморегуляторы начнут приносить чистую экономию», – объясняет А. Белов.
Естественно, для получения этой экономии нужен учет тепла. Лучше поквартирный, тогда каждый может экономить самостоятельно, независимо от соседей. В противном случае, если в доме есть только общий теплосчетчик, может получиться, что экономные жильцы расплачиваются за нерадивых. Однако даже в такой ситуации, как показывает практика, экономия будет все равно ощутима и может составить 25–35%.