Главная > Статьи > Е.Ломкова
Многоликая реновация

Е.Ломкова
Многоликая реновация

Екатерина Ломкова

 


Совместное заседание в Торгово-промышленной палате РФ объединило экспертов сразу двух Комитетов – по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и по предпринимательству в сфере строительства – в рамках обсуждения общей актуальной темы «Реновация многоквартирных домов с использованием современных технологий. Технические, юридические и экономические аспекты».


 

Жизненную важность поднятых ТПП РФ вопросов подтверждают данные об объемах ветхого жилого фонда: по сведениям, приводимым сайтом РБК, в ближайшие 10 лет в России потребуется расселить 240 млн м2 ветхого и аварийного жилья (https://realty.rbc.ru/news/577d0b2d9a7947e548ea4525). Несмотря на определенный прогресс, достигнутый на этом поприще, по словам представителей Минстроя России, показатели по-прежнему остаются внушительными. И при отсутствии превентивных мер по поддержанию в должном состоянии существующего жилья аварийный фонд будет неотвратимо увеличиваться.

С одной стороны, исправить положение призвана программа капитального ремонта многоквартирных домов, стартовавшая уже по всей России. Споры о целесообразности ее в том виде, в котором она принята, не утихают до сих пор. Нормативные документы, определяющие это начинание, несомненно, еще будут подвергаться различного рода поправкам и доработкам.

Много вопросов вызывает и качество работ, фактически осуществляемых в рамках капремонтов. Простое восстановление домов устаревших конструкций в их первоначальных параметрах вызывает закономерный скептицизм. В этой связи высказываются предложения о реконструкции жилого фонда – наподобие того, как это было сделано, например, в странах бывшего соцлагеря. Такие проекты уже были с успехом осуществлены и в России, но, к сожалению, пока это – единичные примеры, ждущие возможности для тиражирования.
С другой стороны, свое видение проблемы и способ ее решения предложили власти г. Москвы – так называемый проект реновации, подразумевающий снос старых пятиэтажных МКД и переселение их жителей во вновь построенные дома большей этажности, оборудованные современными удобствами. Благое и столь щедрое на первый взгляд начинание вызвало даже нелестные нарекания от соотечественников в адрес «зажравшихся москвичей». В то же время в самой столице оно породило целый шквал критики, причем как со стороны экспертов, так и со стороны самих граждан, оказавшихся перед перспективой быть «облагодетельствованными» вопреки собственной воле и личным представлениям о комфорте.

Поиску оптимальных путей решения существующих проблем – «золотой середины» между поголовным сносом и консервацией неудобств, оставшихся в наследство домам прошлого века постройки – и посвятили свое заседание члены и гости Торгово-промышленной палаты России.

Модератор мероприятия, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин, приветствуя собравшихся, подчеркнул, что поднятые вопросы касаются огромной части населения нашей страны. И если Москва, в случае принятия соответствующего решения, будет готова пойти по пути кардинальных мер – «поквартально под бульдозер» с полной заменой жилья, то далеко не все субъекты согласятся взять на вооружение этот опыт. Бо’льшая часть России, по-видимому, пойдет другим путем, и глава комитета выразил надежду, что это действительно будет путь настоящей реновации – с использованием новых технологий, новых материалов и оборудования, с продуманными методами финансирования.

Примеры комплексной реконструкции и санации жилья имеются, и они наглядно демонстрируют повышение комфорта проживания в давно построенных домах, рост их энергосберегающих показателей, расширение площадей с помощью надстроек и т.д. Е. Басин сослался на опыт Германии, которая после воссоединения в 90-е годы прошлого века столкнулась с проблемой старения зданий «социалистического наследия» в восточных территориях. С чего начали немцы? Во-первых, с полной реконструкции коммуникаций; во-вторых, с улучшения жилья. Жилые дома оснастили стеклопакетами, провели утепление и облицовку фасадов, превратили балконы в закрытые лоджии. Результат впечатлил наблюдателей: помимо энергосберегающего эффекта города добились улучшения внешнего вида и архитектуры улиц.

О необходимости конструктивной реновации говорил и председатель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству ТПП РФ Андрей Широков. «Жилищный фонд катастрофически стареет, – подчеркнул он. – А чем он становится старше, тем труднее его содержать и поддерживать в надлежащем состоянии, чтобы в нем было безопасно и комфортно жить. Поэтому сегодня стоит вопрос, каким образом проводить не только капитальный ремонт в многоквартирных домах, но каким образом осуществлять стопроцентную реновацию, чтобы жилье отвечало требованиям XXI, а не середины ХХ века».

Современная реновация жилья, построенного в 60–70-х годах прошлого столетия, подразумевает как оптимизацию энергопотребления, так и приращение площади за счет дополнительных надстроек и боковых элементов старых домов (фундаменты многих из которых, к слову, были рассчитаны в свое время «с запасом», на бо’льшую нагрузку). Такая реконструкция предпочтительнее московской программы сноса пятиэтажек уже в силу того, что данный подход более универсален. «Москва имеет финансовые возможности, способные удовлетворить интересы инвесторов, готовых сюда идти и строить. Но что делать всей остальной России?» – ставит вопрос А. Широков. Проблема многоквартирных домов, в том числе старых пятиэтажных, не ограничивается рамками столицы – за пределами МКАД она тоже требует безотлагательного решения, но очевидно, что такие радикальные методы, как снос, во многих регионах просто неприемлемы.

Московский миф
Заместитель директора экспертного центра Академии народного хозяйства и госслужбы России Евгений Блех высказал ряд профессиональных критических замечаний по поводу программы реновации жилищного фонда, подготовленной правительством Москвы.
Во-первых, он обратил внимание на терминологическую путаницу, в результате которой «реновацию» стали толковать как замену жилищного фонда путем сноса. Понятие реновация переводится как «обновление» и «ремонт», но не ликвидация.
Во-вторых, по словам эксперта, разговоры о том, что пятиэтажные дома физически устарели, являются ни чем иным как мифом.

Техническое обследование этих зданий заменено сегодня «визуальным обследованием», которое не содержит точных характеристик. Отсутствие же актуальных и достоверных данных о ветхом фонде создает очень серьезную угрозу манипуляции фактами. Третий миф также вытекает из «вольной» трактовки терминов, в частности – аналогии конструктивных схем. В 1999 г. московское правительство начало программу сноса пятиэтажек, ликвидировано было порядка 6 млн м2, оставалось столько же, но «вдруг» этот показатель возрос до 25 млн м2. То есть, делает вывод специалист, декларируя снос пятиэтажных зданий первых лет индустриального домостроения, которые якобы находятся в аварийном состоянии, на самом деле планируется убрать какие угодно здания «аналогичных конструктивных схем».

Четвертый миф заключается в том, что срок жизни пятиэтажек недолог. По данным сайта Департамента градостроительной политики
города Москвы, для «хрущёвок» первых серий он составляет примерно 25 лет. «Ни в одном действующем нормативном документе, регламентирующем проектирование, строительство и эксплуатацию, таких сроков просто нет», – утверждает Е. Блех. Срок службы или капитальность определяется материалом фундаментов, сроком службы фундаментов, стен и перекрытий (в данном случае они бетонные и
железобетонные, срок их службы – 125 лет).

Мифом называет Е. Блех и «экономическую нецелесообразность» капитального ремонта зданий первых лет индустриального домостроения – в силу отсутствия подобных расчетов. То же касается и «невозможности» замены систем инженерного оборудования. «Когда мне
это говорят, – делится эксперт, – я отвечаю: возьмите инструкцию по технической эксплуатации крупнопанельных зданий, там все расписано – как ремонтировать все элементы системы инженерного оборудования. Складывается впечатление, что об этом документе забыли».

Е. Блех также упомянул зарубежный опыт – на этот раз Франции (кстати – родины крупно-панельного домостроения). Во Франции дома
с поперечными несущими стенами вполне успешно реконструируют.

В целом, высказывая свою точку зрения на программу реновации жилищного фонда, Е. Блех подтвердил, что она необходима как Москве, так и всей России. Основным недостатком плана, предлагаемого московским правительством, он считает отсутствие внятного социально-экономического обоснования.

Создание грамотной, работоспособной программы потребует серьезной работы экономистов, архитекторов и юристов.

Наше общее дело
Мысль о том, что в основе успеха любых мероприятий лежит продуманный, комплексный план, учитывающий множество факторов и интересы всех участвующих сторон, безусловно, не является откровением. Справедливость ее в очередной раз подчеркнул рассказ исполнительного директора Фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди о пилотном проекте, осуществленном в ряде российских городов и направленном на поиск инвестиционно привлекательных площадок для развития застроенных территорий. К вопросу о реновации и реконструкции жилья эта тема имеет непосредственное отношение, так как обновление/замена старых жилых домов, несомненно, должны вписываться в общую концепцию кварталов и городов в целом.
На протяжении 20 лет рыночной экономики в России градостроительные процессы велись достаточно хаотично, появилось большое
количество точечной застройки. «Это привело к высокой “рыхлости” территорий, когда рядом, в одних и тех же кварталах, соседствуют
новые и старые дома. Мы называем это “точечное вторжение”, в результате которого квартал становится неликвидным для рынка, поскольку уже не обеспечивает градостроительную целостность», – поясняет Т. Полиди.

Фонд «Институт экономики города» проводил исследования на отведенных территориях совместно с городскими администрациями в таких крупных и экономически развитых городах, как Новосибирск, Калининград и Белгород. Задачей было выявление и подготовка привлекательных для частных инвесторов площадок и создание благоприятной почвы для конкуренции между ними. В тесном сотрудничестве с городом очень подробно изучались потенциал конкретной территории, состав собственников, возможности изменения градостроитель ной документации, правил землепользования и застройки, а порой и генеральных планов. При этом привлекались все возможные организационные и финансовые ресурсы самих городов. Практика показала, что сегодня организация та кой работы вполне возможна, однако эксперт подчеркнула, что речь в данном случае велась о достаточно крупных и экономически благополучных городах. Остальные территории, по ее словам, требуют бюджетной поддержки.

Другой недостаток, отмечаемый Т. Полиди, – несовершенство законодательной базы. «На сегодняшний день, – сетует она, – несмотря на, казалось бы, широкий спектр механизмов государственно-частного партнерства (в том числе для реконструкции застроенных территорий), действенного и эффективного законодательства, которое устраивало бы всех, у нас нет». Поэтому, собственно, и Москве, выступившей со своим предложением о реновации, последнее пришлось сопроводить отдельной законодательной инициативой.

В рамках заседания выступили также многие другие участники, в том числе – с предложениями о конкретных возможных проектах реконструкции стареющего жилого фонда, с рассказом об опыте модернизации зданий, постепенно накапливаемом в той же Москве и способной составить достойную альтернативу планам сноса. Говорилось о проблемах и издержках, возникающих непосредственно при сносе как таковом. Тема раскрывалась в самых неожиданных и спорных ракурсах.

Во всех возникающих на этой почве дискуссиях один момент, несомненно, следует признать позитивным: необходимость массовой реконструкции старого жилого фонда с целью не допустить его полного обветшания – осознана. Причем, что не мене важно, это осознание присутствует на всех уровнях.

Во-первых, есть понимание властей, которые предлагают свои пути решения. Пусть эти пути пока торные – можно считать их в чем то непрофессиональными, где-то не до конца продуманными и просчитанными, в определенной мере корыстными. Но они есть – а значит, имеется как почва для анализа, критики и внесения корректив в эти предложения, так и повод задуматься о качестве тех самых властей, предлагающих к реализации такого рода прожекты, за выбор которых отвечают сами же граждане.

Во-вторых, проблема находится в фокусе внимания экспертного сообщества. Профильные специалисты очень живо откликнулись на предлагаемые властью меры, причем не толь ко с критикой, но и с конкретными предложениями, острыми вопросами, с готовностью к диалогу и к обсуждению.

Наконец, появились признаки того, что проблема понята самими гражданами – собственниками. В реакции людей, даже негативной, есть свое достоинство – они осознали себя наконец-то ответственными за свои дома, за свои районы, за среду, которую они сами для себя сочли комфортной. Голосования о принятии/исключении домов из списков реновации, о выборе вари анта комплексной реконструкции (санации) дома, общие собрания, споры по этому по воду вывели собственников во дворы, заставили увидеть, услышать, узнать друг друга, сформулировать свои интересы – не быть равнодушными к судьбе своего дома и го рода. Возможно, дискуссии о реновации/ реконструкции, позволят улучшить не толь ко наши дома, но что-то направят в верное русло и в нашем обществе.

 

Оставить комментарий