Галина Хованская,
председатель Комитета по жилищной политике и жилищнокоммунальному хозяйству Государственной Думы РФ
Группа депутатов от партии «Единая Россия» в начале февраля внесла на рассмотрение Государственной Думы РФ законопроект, который вводит механизм лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Согласно документу, все организации, занимающиеся управлением МКД, должны до 1 мая 2015 г. получить лицензию, а их руководители – квалификационный аттестат. Предполагается, что эта мера гарантирует допуск к управлению жилой недвижимостью исключительно добросовестных организаций. Свою точку зрения на предложение коллег-депутатов журналистам высказала председатель Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы РФ Галина Хованская.
Тема лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами очень острая. Эта мера может привести к последствиям, которые сейчас, к сожалению, не учитываются авторами законопроекта. Я склонна придерживаться той точки зрения, что при принятии законов следует понимать, что будет завтра, послезавтра и в дальнейшей перспективе. Анализа последствий принятия решений о введении лицензирования, к сожалению, не наблюдается.
В настоящее время начинается процесс объединения управляющих организаций. Образовываются саморегулируемые организации на добровольной основе. Это движение я полностью поддерживаю.
Понятно, что процессы такого рода протекают не быстро. Объединение идет без административного нажима, оно инициировано профессионалами, которые не вчера пришли на рынок и которые завтра с него не уйдут. Это организации, которые хотят повышать свой профессиональный уровень, предоставляя гражданам качественные услуги. К объединению стремятся профессионалы, которые не желают участвовать в коррупционных схемах, системах откатов и прочих криминальных делах. СРО для них становится структурой, которая объединяет малый и средний бизнес и защищает их интересы.
Между трех огней
Объединение необходимо управляющим организациям не только для противостояния коррупционным схемам. СРО – это еще и инструмент для выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями.
В последние годы случаи банкротства управляющих организаций участились. Речь идет не о преднамеренных, фальшивых банкротствах, а о вполне реальных, происходящих по совершенно объективным причинам. Ресурсосберегающие организации выставляют счета (не секрет, что далеко не во всех домах есть счетчики), рассчитанные по своей методике, по максимуму. Жители этот максимум по факту не потребляют и оплачивать его не обязаны. У управляющих организаций, включая ТСЖ и жилищно-строительные кооперативы, складывается «мертвая» ситуация: они должны разделить разницу между показаниями квартирных счетчиков и выставленной РСО цифрой на всех – а это сейчас им запрещено. Поэтому разницу они должны компенсировать из своей прибыли. В этой ситуации управляющая организация вряд ли дождется решения общего собрания, по которому собственники «разрешат» расписать недостающие суммы на себя.
Речь в таких случаях идет о разнице не в 10 и не в 100 тыс. – она доходит до миллионов рублей! Только самые стойкие и активные – как правило, председатели товариществ собственников жилья и кооперативов, уже неоднократно и достаточно «битые» – добиваются в судах возврата от ресурсников средств, суммы которых доходят до 10 млн руб. Однако если управленец не такой энергичный, происходит закономерное банкротство.
Таким образом, управляющие организации оказались между молотом и наковальней. С одной стороны, жильцы со своими претензиями идут, в первую очередь, к представителю ТСЖ или руководителю управляющей организации. С другой стороны, тот находится под прессингом ресурсоснабжающих организаций. С третьей стороны, у него – жилищная инспекция.
Жилищные инспекции получили сегодня фактически «королевские полномочия», порой даже до конца не осознав силу своей власти. Они могут обращаться в суды, признавать решение общего собрания недействительным, признавать незаконным изменения в уставе ТСЖ, могут ликвидировать ТСЖ, выписывать предписания и штрафовать. Этот фактор также способствует банкротству управляющих организаций и усугубляет и без того тяжелую для ТСЖ ситуацию. Что делать председателю товарищества в случае получения предписания жилищной инспекции? Он выносит проблему штрафов на общее собрание: нас оштрафовали на 300–700 тыс. руб. Риторический вопрос: «Кто будет оплачивать эти штрафы?» Конечно, мы с вами. То же самое происходит у управляющих организаций.
Я очень сочувствую ТСЖ. Я сочувствую управляющим организациям, которые сейчас массово уходят с этого рынка. Теперь же нам предлагают еще один способ убрать «вредные », «некомпетентные», «жадные», «воровские » управляющие организации. Только вот кого удалят?..
Помимо банкротства управляющих организаций, у нас началось банкротство товариществ собственников жилья. Я была очень удивлена, когда услышала о первом таком банкротстве. Как можно обанкротить ТСЖ и тем более обращать взыскание на общее имущество товариществ общего жилья?! Не может такого быть! Оказалось, может. Эта информация поступила около года назад. На сегодняшний день по моей просьбе обнаружено более 100 судебных решений о банкротстве ТСЖ. Однако моя инициатива остановить этот процесс натолкнулась на сопротивление большинства в нашем комитете, и банкротства продолжаются.
До основанья – а затем?
Впервые я была избрана в Госдуму в 1993 г., и вопрос о том, нужно ли вводить лицензирование в сфере ЖКХ, обсуждался уже тогда. Сегодня компании, обслуживающие лифты, ведущие работы по капитальному ремонту дома, обязаны быть членами саморегулируемой организации и иметь допуск. Предприятия, работающие с мусором, если речь идет об опасных отходах, тоже должны иметь соответствующий допуск либо лицензию.
Однако при введении лицензирования и при высокой степени вероятности потери этой лицензии (после двух предписаний), будет ли управляющая организация брать на свое обслуживание дом, который находится в плохом состоянии и остро нуждается в капитальном ремонте? Разумеется, нет. На кого тогда ляжет эта обязанность? На бюджеты муниципалитета. 98% муниципалитетов сегодня являются дотационными.
Главная проблема – катастрофическое состояние жилищного фонда в нашей стране – не решается введением лицензирования.
Другая проблема – коррупция, аффилированность с местными властями, особенно остро проявляющаяся в небольших городах, только обострится. Есть такие примеры: две управляющие организации – одна государственная, вторая частная, которую выбрали на общем собрании жители, довольные ее работой. Но частная организация оказалась «недоговороспособной», а ДЭЗ за 30% главе управы будет предоставлять гражданам услуги в меньшем объеме и худшего качества.
Еще одна проблема – низкий уровень профессионализма. Бывшие ЖЭКи и ДЭЗы не повысили свой профессиональный уровень, и старые «рефлексы», к сожалению, очень живучи. Прежде чем вводить лицензирование, необходимо все-таки подумать о системе образования, о воспитании новых кадров. И начинать с обучения жилищных инспекторов.
На мой вопрос заместителю министра ЖКХ: «Сколько управляющих организаций в России?» я получила ответ: «Около 15 тыс.». Эти данные явно занижены. Возможно, это вызвано массовым уходом с рынка управляющих организаций. По моим сведениям, их около 22 тыс. По предлагаемому закону при наличии двух предписаний у организации забирают лицензию на управление домом. Получается, по их же статистике, 16 тыс. организаций (куда частично попадают ТСЖ), уже имеющих на сегодня по два предписания, находятся в зоне риска. Если 16 тыс. управляющих организаций – кандидаты на вылет, очевидно, что зачистка планируется массовая. Но встает вопрос: кто придет на освободившееся место?
Я как человек, пришедший из науки, считаю, что необходимо анализировать последствия принимаемых решений. Мы даем дубинку в руки жилищной инспекции для зачистки этого рынка, ликвидации конкурентной среды.
В западных странах нет лицензирования управляющих организаций. Там существует контроль профессионального сообщества за этим институтом, действуют стандарты, есть понятие «репутация», которой очень дорожат. Именно на репутацию управляющей организации обращает внимание собственник, когда привлекает ту или иную организацию для управления, доверяя ей свою недвижимость.
Лицензированию, безусловно, обрадуются собственники, которые хотят распоряжаться своей собственностью, но не собираются отвечать за нее.
Время покажет
Существенна и проблема конфликта интересов в бывшем государственном жилищном фонде. Собственники, приватизировавшие квартиры; собственники, купившие квартиры по рыночной стоимости и сделавшие «евроремонт»; социальные наниматели – у всех этих категорий совершенно разные возможности и требования к объему и качеству жилищных услуг. Поэтому я считаю, что нам необходимо определить обязательные и добровольные услуги в Жилищном кодексе. Обязательные услуги нужно оплачивать на основании решения общего собрания собственников, а добровольные – за счет тех, кто их хочет получать. Для этого должен существовать перечень обязательных услуг.
Безусловно, нельзя отрицать наличия серьезных проблем в сфере управления жилищным фондом, но, по моим ощущениям, мы совершаем очередную ошибку. Только зарождающиеся объединения профессионалов – СРО мы сначала пытались сделать обязательными, навязать административно членство в СРО. Сейчас мы кидаемся в другую крайность, поскольку введение обязательного саморегулирования со всеми его взносами слишком дорого обойдется нашим же карманам.
Каким будет предмет лицензирования? Это до конца не ясно. Конкурировать между собой на рынке станут его добросовестные участники, но я всегда считала, что сам рынок как раз и существует для того, чтобы очиститься от недобросовестных. Однако «сериал» лицензирования уже запущен. Посмотрим, к чему это приведет через два года. Самое интересное, как это нововведение скажется на наших платежках и качестве предоставляемых нам услуг.
Материал подготовлен по итогам пресс-конференции, организованной РИА-Новости.